Condono edilizio silenzio assenso: attenzione ai limiti e ai requisiti!

Hai presentato una domanda di condono edilizio molti anni fa e il Comune non ti ha mai dato una risposta definitiva? Potresti essere tentato di pensare che, dopo tanto tempo, la tua richiesta sia stata automaticamente accolta per silenzio-assenso. Purtroppo, la realtà è spesso più complessa. Il meccanismo del Condono edilizio silenzio assenso non è automatico come si potrebbe credere e recenti sentenze, come quella del Consiglio di Stato (n. 2215 del 18 marzo 2025), mettono in chiaro quali sono i paletti.

In questo articolo cercheremo di fare chiarezza, con un linguaggio semplice e accessibile, sui reali limiti del silenzio-assenso in materia di condono edilizio, aiutandoti a capire perché la tua pratica potrebbe essere ancora in bilico nonostante il tempo trascorso.

🧐 Sanatoria “Ordinaria” e Condono Edilizio: Facciamo Chiarezza

Prima di addentrarci nel cuore del problema, è utile distinguere due istituti spesso confusi:

• ➡️ Accertamento di Conformità (o Sanatoria Ordinaria): Regolarizza abusi solo formali. Significa che l’opera, pur realizzata senza permesso o in modo diverso da esso, rispettava le regole edilizie e urbanistiche sia quando è stata costruita, sia quando si presenta la domanda (la cosiddetta “doppia conformità”, prevista dagli articoli 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001 – Testo Unico Edilizia).
• ➡️ Condono Edilizio: È una misura straordinaria (spesso legata a esigenze di bilancio dello Stato) che permette di sanare abusi edilizi sostanziali, cioè opere costruite violando le normative vigenti al momento della loro realizzazione, previo pagamento di una somma (oblazione). In Italia ci sono state tre leggi principali di condono:
  • Legge n. 47/1985
  • Legge n. 724/1994
  • Legge n. 326/2003 (che convertiva il D.L. 269/2003)

  Anche se i termini per presentare nuove domande sono scaduti da tempo (l’ultimo riguardava opere ultimate entro il 31 marzo 2003), moltissime pratiche sono ancora pendenti presso i Comuni italiani.

⏳ L’illusione dell’approvazione automatica: i veri limiti del silenzio-assenso

Nel diritto amministrativo esiste il principio del “silenzio-assenso”: se la Pubblica Amministrazione non risponde a un’istanza entro un certo termine, questa si considera accolta. Tuttavia, questa regola generale trova importanti eccezioni, specialmente in materia edilizia e, ancor di più, nel caso del condono edilizio.

Molti cittadini, dopo aver presentato domanda di condono e aver pagato l’oblazione (o parte di essa), attendono per anni una risposta. L’assenza di comunicazioni porta spesso a credere che si sia formato il silenzio-assenso. Ma è davvero così?

🏛️ Cosa dice il Consiglio di Stato sul Condono edilizio silenzio assenso (Sent. 2215/2025)

Il Consiglio di Stato, con la recente sentenza n. 2215 del 18 marzo 2025, ha ribadito un principio fondamentale, già consolidato in giurisprudenza: per la formazione tacita del titolo (cioè l’approvazione tramite silenzio-assenso) nel condono edilizio non sono sufficienti:

• ❌ Il semplice decorso del tempo stabilito dalla legge per la risposta del Comune.
• ❌ L’aver effettuato i pagamenti richiesti (oblazione, oneri).
• ❌ L’aver presentato una domanda, anche se formalmente completa all’apparenza.

Cosa serve allora? Il Consiglio di Stato è chiaro: occorre anche la prova della ricorrenza di TUTTI i requisiti soggettivi e oggettivi ai quali la legge subordina l’ammissibilità della sanatoria straordinaria. In altre parole, la pratica deve essere non solo presentata, ma sostanzialmente completa e corretta in ogni sua parte.

Come si legge nella sentenza (punto 12): “per la formazione tacita del titolo non siano sufficienti l’inutile decorso del termine prefissato per la pronuncia espressa dell’amministrazione e l’adempimento degli oneri documentali ed economici stabiliti dalla legge, ma occorra anche la prova della ricorrenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi ai quali è subordinata l’ammissibilità della sanatoria”.

Questo significa che se la documentazione presentata è incompleta, carente o errata, il silenzio-assenso semplicemente non si forma, anche se sono passati decenni!

📄 Perché la documentazione completa è cruciale?

L’insistenza sulla completezza documentale non è un mero formalismo. È essenziale perché:

• Permette al Comune di valutare correttamente l’abuso: Senza tutti i documenti (planimetrie precise, calcoli volumetrici corretti, documentazione fotografica dello stato dei luoghi, ecc.), l’amministrazione non può verificare se l’abuso rientra nei limiti e nelle condizioni previste dalla legge di condono.
• È richiesta dalla legge: Le stesse leggi sul condono (a partire dall’articolo 35 della Legge n. 47/1985, richiamato anche dalle successive) specificano chiaramente quali documenti allegare, inclusa un’adeguata documentazione fotografica che attesti lo stato dei lavori al momento della presentazione della domanda.
• Evita di “condonare al buio”: Ammettere un silenzio-assenso su una pratica incompleta significherebbe legittimare un intervento edilizio senza conoscerne appieno le caratteristiche e la conformità (o meno) ai requisiti minimi del condono.

Per queste ragioni, il Comune ha il pieno diritto (e dovere) di richiedere integrazioni documentali se la pratica risulta carente, anche più volte se necessario, come confermato dalla sentenza 2215/2025. L’inerzia del privato nel fornire i documenti richiesti impedisce la definizione della pratica e, di conseguenza, la formazione del Condono edilizio silenzio assenso.

Conseguenze della domanda incompleta o erronea

Se la domanda di condono è incompleta o errata e il silenzio-assenso non si è formato, le conseguenze possono essere significative:

• Il Comune può (e deve) concludere il procedimento con un provvedimento di rigetto della domanda di condono, come avvenuto nel caso esaminato dalla sentenza 2215/2025 per la maggior parte delle pratiche.
• Eventuali ordinanze di demolizione precedentemente sospese a seguito della presentazione della domanda di condono riacquistano piena efficacia.
• L’immobile o le parti abusive restano formalmente illegittime, con tutte le problematiche che ne derivano (commerciabilità, accesso a bonus edilizi, ecc.).

È quindi fondamentale non dare per scontato l’esito positivo di una pratica di condono solo per il tempo trascorso. Il mancato rispetto dei requisiti per il Condono edilizio silenzio assenso può avere effetti molto concreti.

✅ Conclusioni: Cosa Portare a Casa

La questione del Condono edilizio silenzio assenso è delicata e spesso fraintesa. La recente giurisprudenza, inclusa la sentenza n. 2215/2025 del Consiglio di Stato, ci ricorda alcuni punti fermi:

• Il condono è una misura eccezionale, non la regola.
• Il silenzio-assenso nel condono non è automatico e richiede molto più del semplice passare del tempo.
• È onere di chi presenta la domanda fornire una documentazione completa, corretta e veritiera che dimostri la sussistenza di tutti i requisiti richiesti dalla legge.
• Il Comune ha il potere-dovere di verificare attentamente le pratiche e richiedere integrazioni se necessario.

Se hai una pratica di condono pendente da anni, non dare per scontato che sia tutto a posto. Potrebbe essere utile verificare lo stato della pratica presso gli uffici comunali o consultare un tecnico esperto per assicurarti che la documentazione sia completa e corretta. Ricorda: la diligenza nella preparazione e nel monitoraggio della domanda è fondamentale per sperare in una conclusione positiva del procedimento di Condono edilizio silenzio assenso.

🔗 Link Utili (Riferimenti Normativi)

Per approfondire le normative citate:

• Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Primo Condono – Capi IV e V, in particolare Art. 35 sulla domanda): Testo su Normattiva
• Legge 23 dicembre 1994, n. 724 (Secondo Condono – Art. 39): Testo Art. 39 su Normattiva
• Decreto Legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla Legge 24 novembre 2003, n. 326 (Terzo Condono – Art. 32): Testo Legge di Conversione su Normattiva (Vedere Art. 32 del D.L. 269/2003 annesso)
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) – Art. 36 e 36-bis (Accertamento di Conformità): Testo su Normattiva