Condominialità alloggio del portiere: La Visione della Cassazione e le Osservazioni Critiche

Quando si parla di condominialità alloggio del portiere, spesso sorgono dubbi sulla sua natura giuridica all’interno di un edificio condominiale. L’appartamento destinato al portiere è da considerarsi parte comune a tutti i condomini o può rientrare nella proprietà esclusiva del costruttore o di altri soggetti? La Suprema Corte di Cassazione si è espressa più volte su questo tema, delineando principi che, tuttavia, non mancano di suscitare perplessità. Cerchiamo di fare chiarezza, analizzando criticamente gli orientamenti giurisprudenziali.

Il Superamento della Presunzione di Condominialità: Cosa Dice la Cassazione

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale per superare la presunzione di condominialità delle parti comuni, come indicato nell’art. 1117, n. 2 del Codice Civile. Secondo la Suprema Corte (Cass. Civ. 23 febbraio 1991, n. 1915), il semplice frazionamento e accatastamento di un’unità immobiliare da parte del venditore costruttore non è sufficiente a sottrarre tale bene alla comunione condominiale. Questo atto unilaterale, di per sé, non prova la volontà di escludere il bene dalle parti comuni.

L’effettiva esclusione, invece, deve emergere chiaramente dal contratto di compravendita, dove la volontà concorde delle parti deve recepire la delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento. In altre parole, l’intenzione di rendere l’alloggio del portiere proprietà esclusiva deve essere esplicitata nell’atto di vendita delle singole unità immobiliari.

Un Caso Particolare: La Modifica di Destinazione e le Decisioni Contrastanti

Un caso interessante riguarda una controversia in cui l’unità immobiliare, inizialmente destinata ad alloggio del portiere secondo la licenza edilizia, era stata accatastata come locale deposito prima della costituzione del condominio. La Cassazione, in un primo momento, aveva cassato la decisione dei giudici di merito che non avevano considerato se il nuovo accatastamento fosse precedente alla nascita del condominio e se la preventiva esclusione dell’alloggio del portiere dalle parti comuni fosse nota e accettata dagli acquirenti (Cass. Civ. 26 novembre 1998, n. 11996).

Nel giudizio di rinvio, tuttavia, la domanda di accertamento della natura condominiale era stata rigettata, poiché era stato accertato che la modifica della destinazione era avvenuta prima delle vendite. La Cassazione, in una successiva pronuncia, ha confermato tale rigetto, ritenendo decisivo che negli atti di compravendita non si facesse menzione della cessione della proprietà comune del locale (Cass. Civ. 26 novembre 1998, n. 11996).

La Destinazione dell’Alloggio del Portiere e i Vincoli Reali

Secondo un altro orientamento della Suprema Corte (Cass. Civ. 25 agosto 1986, n. 5167 e successive), nel caso in cui l’originario proprietario avesse destinato un appartamento ad alloggio del portiere, è necessario valutare se l’atto che lo sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione. In quest’ultimo caso, si configurerebbe un vincolo obbligatorio propter rem, trasmissibile ai successivi acquirenti anche in mancanza di trascrizione.

Tuttavia, questa interpretazione appare in contrasto con la più recente giurisprudenza che sottolinea la tipicità delle obbligazioni propter rem, le quali possono sorgere per contratto solo nei casi espressamente previsti dalla legge (Cass. Civ. 24 ottobre 2018, n. 26987). Risulta difficile, infatti, comprendere come possa nascere un’obbligazione reale a carico dell’originario proprietario verso i condomini al momento della costituzione del condominio per una pregressa concessione in godimento dell’alloggio del portiere.

Osservazioni Critiche e la Necessità di Chiarezza

Come evidenziato dalla dottrina (Bottoni, in *Nuova giur. civ. comm.*, 2006, I, 339), la configurazione di vincoli reali da parte della giurisprudenza sembra incongruente con la *ratio* dell’art. 1117 del Codice Civile. Questa norma mira a stabilire un regime normativo in assenza di una diversa volontà espressa al momento della costituzione del condominio. Una specifica riserva di proprietà di uno dei beni indicati nell’articolo dovrebbe avere come unica conseguenza quella di escludere il bene dalla disciplina delle cose comuni, senza la necessità di ricostruire ulteriori vincoli sulla proprietà.

Inoltre, la recente giurisprudenza sembra aver in parte rivisto l’orientamento sui vincoli reali atipici, affermando l’impossibilità di configurare obbligazioni reali di concedere in uso perpetuo un bene immobile in assenza di una specifica previsione normativa (Cass. Civ. 12 novembre 2024, n. 29199).

Conclusione: La Centralità del Titolo e la Chiarezza negli Atti

In definitiva, la questione della condominialità alloggio del portiere ruota attorno alla chiarezza del titolo di proprietà al momento della costituzione del condominio. La volontà di escludere l’alloggio del portiere dalle parti comuni deve emergere inequivocabilmente dagli atti di compravendita delle singole unità immobiliari. Il semplice frazionamento o una destinazione d’uso pregressa, se non recepita negli atti di vendita, non sono generalmente sufficienti a superare la presunzione di condominialità.

Per evitare future controversie, è fondamentale che i contratti di compravendita definiscano con precisione la natura giuridica di ogni unità immobiliare, inclusi gli eventuali alloggi per il portiere, specificando se essi rientrano tra le parti comuni o rimangono di proprietà esclusiva. La trasparenza e la chiarezza degli atti costituiscono la migliore tutela per tutti i soggetti coinvolti nella vita condominiale.

Link Utili:

• Codice Civile
• Art. 1117 Codice Civile (Parti comuni dell’edificio)