Notaio e Usi Civici: Come Tutelare l’Acquisto di Terreni Privati

Avete mai sentito parlare di usi civici? Questa espressione, dal suono un po’ antico, si riferisce a diritti che una collettività (gli abitanti di un Comune o di una frazione) vanta su un determinato territorio, traendo da esso utilità come pascolo, legna o raccolta di frutti. Ma cosa succede quando questi usi civici gravano su un terreno privato che intendiamo acquistare? E qual è il ruolo del notaio in tutto questo? Cerchiamo di fare chiarezza.

Cosa Sono gli Usi Civici e Perché il Notaio Deve Prestarvi Attenzione

Immaginate che, da tempo immemore, gli abitanti di un certo paese abbiano avuto la consuetudine di portare le proprie greggi a pascolare su un terreno che oggi risulta di proprietà di un privato. Questo è un esempio di uso civico su terra privata (ius in re aliena), un diritto reale che limita le facoltà del proprietario a vantaggio della collettività.

È fondamentale distinguere questi casi dai domini collettivi (iura in re propria), dove la proprietà della terra appartiene direttamente alla collettività.

Il notaio, in quanto pubblico ufficiale garante della legalità degli atti immobiliari, svolge un ruolo cruciale in relazione agli usi civici. Deve infatti:

1. Verificare se esistono usi civici gravanti sul terreno oggetto della compravendita e accertare se la proprietà sia privata o collettiva.
2. Comprendere le conseguenze di tali usi civici sulla possibilità di vendere o acquistare il terreno.
3. Individuare eventuali eccezioni alle regole che limitano la vendita di beni pubblici, nel caso in cui l’uso civico abbia una natura particolare.

La Difficile Indagine del Notaio: Come Scoprire gli Usi Civici sui Terreni Privati?

La legge che disciplina gli usi civici risale al 1927 (L. 1766/1927), ma il tentativo di mappare in modo completo tutti questi diritti non è mai andato a buon fine. Questo rende il compito del notaio particolarmente delicato.

Il professionista, per accertare l’esistenza di usi civici su un terreno privato, inizia generalmente con le visure catastali e ipotecarie. Questi documenti possono rivelare la presenza di vincoli o gravami sull’immobile. Tuttavia, non sempre l’esistenza di un uso civico è chiaramente indicata in questi registri.

Il notaio si trova quindi di fronte a domande cruciali:

• Quando un terreno di proprietà di un privato è soggetto a un uso civico?
• Quali documenti possono attestare questa situazione?
• Esistono archivi pubblici che il notaio può consultare per avere risposte certe?

Si Può Vendere un Terreno Privato Gravato da Usi Civici? Cosa Deve Fare il Notaio

La risposta è generalmente sì. La legge non vieta la vendita di un terreno privato anche se su di esso grava un uso civico. Tuttavia, è fondamentale che l’acquirente ne sia pienamente consapevole, perché acquisterà un bene il cui godimento è limitato da questo diritto collettivo.

Il notaio ha quindi l’obbligo di informare chiaramente l’acquirente dell’esistenza dell’uso civico nell’atto di compravendita. Se l’uso civico risulta dai pubblici registri, la diligenza professionale del notaio impone di menzionarlo nell’atto. Al contrario, se non vi è alcuna evidenza ufficiale dell’uso civico, la responsabilità del notaio è generalmente esclusa.

Cosa Può Fare l’Acquirente se Scopre l’Uso Civico Dopo l’Acquisto?

Se l’acquirente scopre l’esistenza di un uso civico sul terreno privato solo dopo averlo acquistato, la legge prevede alcuni rimedi:

• Può chiedere l’annullamento del contratto per dolo se il venditore ha intenzionalmente nascosto l’esistenza del vincolo.
• Può esercitare le azioni previste dall’art. 1482 del Codice Civile, che tutela l’acquirente in caso di vendita di un bene gravato da vincoli.
• In determinate circostanze (ad esempio, se una parte del terreno è stata acquisita dal Comune a seguito di una procedura di “liquidazione” dell’uso civico), potrebbe invocare l’art. 1480 del Codice Civile (vendita di cosa parzialmente altrui).

È invece più complesso ricorrere alle norme sull’evizione (artt. 1483 e 1484 c.c.), che riguardano la perdita del diritto acquistato a causa di un vizio preesistente alla vendita.

La Natura “Speciale” degli Usi Civici: Diverse Interpretazioni

La natura giuridica degli usi civici su terre private è stata a lungo dibattuta. Alcune interpretazioni li assimilano a un diritto di uso (art. 1021 c.c.) o a una servitù (art. 1073 c.c.). Tuttavia, la tesi prevalente li considera un diritto reale sui generis, ovvero un diritto di godimento particolare, con caratteristiche proprie che lo distinguono dalle figure tradizionali.

Questo diritto è:

• Collettivo: appartiene a una pluralità di soggetti (gli abitanti di una comunità).
• Inerente al bene: segue il terreno anche se cambia il proprietario.
• Opponibile a tutti (erga omnes).

È interessante notare come il proprietario del terreno privato gravato da un uso civico generalmente non possa esercitare tale diritto, che spetta esclusivamente alla collettività.

Usi Civici e Circolazione della Nuda Proprietà: Le Novità della Legge n. 168/2017

La recente Legge n. 168 del 2017 ha introdotto alcune novità importanti in materia di domini collettivi, includendo anche i terreni privati gravati da usi civici tra i beni collettivi. Questa legge, in linea con la tutela delle risorse per le future generazioni sancita anche dall’articolo 9 della Costituzione, stabilisce che la piena proprietà di tali beni non può essere alienata.

Tuttavia, la stessa legge precisa che questi terreni privati con usi civici non sono considerati demanio o patrimonio civico. Questo apre alla possibilità di vendere la nuda proprietà del terreno, mantenendo però il diritto di uso civico a favore della collettività.

Di conseguenza, chi acquista la nuda proprietà di un terreno essendo consapevole dell’esistenza dell’uso civico non potrà poi contestare tale vincolo. Il notaio, in questi casi, dovrà essere particolarmente diligente nell’informare l’acquirente di questa specifica situazione.

In conclusione, la presenza di usi civici su terreni privati è un aspetto complesso che richiede la massima attenzione da parte del notaio. Una verifica accurata e una chiara informazione all’acquirente sono essenziali per garantire la sicurezza giuridica della transazione e per tutelare i diritti di tutti gli interessati.

Link Utili:

• L. 16 giugno 1927, n. 1766
• Art. 1482 del Codice Civile
• Art. 1480 del Codice Civile
• Art. 1483 del Codice Civile
• Art. 1484 del Codice Civile
• Art. 1021 del Codice Civile
• Art. 12, comma 3, L. 16 giugno 1927, n. 1766
• Art. 1073 del Codice Civile
• Art. 1061 del Codice Civile
• Art. 9 della Costituzione
• L. n. 168 del 2017