Cauzione e Vendita Immobili Locati: Obblighi e Accordi

Quando si realizza una vendita immobile locato, una delle questioni più delicate da affrontare è la gestione del deposito cauzionale versato dall’inquilino al precedente proprietario. La recente ordinanza della Cassazione civile n. 7199 del 18 marzo 2025 ha ribadito un principio fondamentale per la vendita immobile locato: il deposito cauzionale segue il contratto, trasferendosi automaticamente all’acquirente, a meno che non esista un accordo esplicito tra le parti che stabilisca diversamente. Approfondiamo insieme le implicazioni di questa importante decisione.

Vendita immobile locato: l’obbligo di trasferimento

La decisione della Suprema Corte, in linea con un orientamento giurisprudenziale consolidato, chiarisce che l’acquirente di un immobile locato subentra non solo nei diritti ma anche negli obblighi derivanti dal contratto di locazione in corso, ai sensi dell’art. 1602 del Codice Civile. Tra questi obblighi primari rientra la restituzione del deposito cauzionale al conduttore al termine del rapporto locativo. Di conseguenza, il venditore che ha originariamente ricevuto la cauzione è tenuto a trasferirne la disponibilità all’acquirente al momento della vendita immobile locato, a meno che non vi sia un diverso accordo.

Le eccezioni nella vendita immobile locato: il ruolo dell’accordo

Tuttavia, esistono delle eccezioni ben precise a questa regola generale che disciplina la vendita immobile locato. Il trasferimento del deposito cauzionale non è obbligatorio in due specifiche circostanze:

• Accordo esplicito tra venditore e acquirente: Le parti coinvolte nella vendita immobile locato possono convenire espressamente, attraverso una specifica clausola contrattuale, che la cauzione rimanga nella disponibilità del venditore.
• Compensazione o riduzione del prezzo: Se dal contratto di vendita immobile locato emerge chiaramente che il mancato trasferimento della somma corrispondente alla cauzione è stato oggetto di compensazione economica tra le parti (ad esempio, attraverso un meccanismo di “dare e avere”) oppure se il prezzo di vendita dell’immobile è stato sin dall’inizio concordato in misura ridotta, tenendo specificamente conto del valore della cauzione stessa.

Il caso analizzato dalla Cassazione: vendita immobile locato e la mancata prova dell’accordo

La vicenda che ha portato alla pronuncia della Cassazione trae origine dall’opposizione di una società (E. s.r.l.) a un decreto ingiuntivo emesso a suo carico per la restituzione di un deposito cauzionale che un’altra società (B. s.r.l.) aveva dovuto versare a un’ex conduttrice dopo aver acquistato l’immobile locato da E. s.r.l. In questo specifico caso di vendita immobile locato, E. s.r.l. sosteneva che il prezzo di vendita avesse già implicitamente considerato il subentro dell’acquirente nell’obbligo di restituire la cauzione. Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto questa tesi, evidenziando la mancanza di un riferimento esplicito alla cauzione nel contratto di vendita immobile locato. La Cassazione, nel rigettare il ricorso, ha ribadito che in una vendita immobile locato, in assenza di un chiaro accordo o di prove concrete di compensazione nel prezzo, l’obbligo di trasferire la cauzione rimane in capo al venditore.

Schema grafico riassuntivo

Conclusioni sulla vendita immobile locato e la cauzione: l’importanza dell’accordo

In conclusione, la pronuncia della Cassazione sottolinea un aspetto cruciale nella vendita di immobili locati: la cauzione è strettamente legata al contratto di locazione e, di norma, segue il bene, trasferendosi all’acquirente. Solo un accordo chiaro e inequivocabile tra venditore e acquirente, o la dimostrazione che il mancato trasferimento è stato considerato economicamente nel prezzo di vendita immobile locato, possono derogare a questo principio. Pertanto, è fondamentale prestare la massima attenzione alla redazione dei contratti di compravendita relativi a immobili locati, specificando chiaramente la sorte del deposito cauzionale per evitare future dispute legali.

Link utili

• Art. 1367 c.c.
• Art. 1602 c.c.